Прогноз цен на вторичное жилье

Прогноз цен на вторичное жилье

По прогнозам экспертов, в течении трех ближайших лет в России может быть прекращена практика использования долевого капитала при строительстве нового жилья. Частный капитал будет заменен банковским финансированием. То есть застройщику придется работать с кредитными организациями через проектно-сметную документацию. Эксперты дают прогноз на повышение цен новых квартир, а также вторичного жилья, после внедрения данного механизма. Фактически, «покупать фундамент» граждане более не смогут, что приведет к росту спроса на сданные и заселенные ранее квартиры.

Актуальное положение дел

За последние два года стоимость одного жилого метра снизилась почти на 4%, а эксперты дают прогноз на дальнейшее снижение цен. Причиной подобного положения является дисбаланс спроса и предложения на вторичное жилье – рынок перенасыщен, а граждане не готовы тратить деньги на покупки. Мнение экспертов выражает представитель компании «Метриум Групп» - Мария Литинецкая, дающая прогноз по дальнейшему снижению гражданского интереса и падению цен на жилье вторичного рынка:
«Предположительно, динамика цен жилья в 2019 году не будет отличаться от той, что наблюдалась годом ранее. Программа субсидирования кредитов на новые квартиры, запущенная правительством в качестве меры поддержки многодетных семей, должна подстегнуть спрос на новую жилплощадь. Но цены продолжат снижаться, в том числе и на вторичное жилье, так как доля льготных кредитов мала и не способна сбалансировать рынок. Прогноз цен на текущий год негативный. Положительную динамику можно будет заметить только в столичном регионе, здесь же наблюдается сокращение разрыва по сделкам на готовое и строящееся жилье».
Подобные прогнозы дает и ряд других независимых экспертов, тесно связанных с недвижимостью. С некоторыми из них можно будет познакомиться далее в материале.

Прогноз изменение цен в 2019 году

изменение цен
По экспертным оценкам, сворачивание программы долевого строительства приведет к скачкообразному повышению стоимости квартир в новостройках, с дальнейшей консолидацией на уровнях выше текущих. Прогноз роста зависит от того, какая ставка по проектному кредиту будет установлена для застройщика. Сейчас она составляет порядка 15%, однако для достижения баланса, ее размер должен быть менее 7%. Самый негативный прогноз экспертов предрекает рост цен для конечного покупателя на 30% и более.

Гендиректор «Миэль-Новостройки» отмечает чрезмерность подобного роста цен, по ее мнению, резкое удорожания жилплощади в новых домах приведет к еще большему снижению потребности в нем. Что касается вторичного жилья, то здесь напротив можно будет увидеть повышение заинтересованности граждан в покупках. Отсутствие дешевых апартаментов в еще не построенных домах, вынудит многих покупателей искать иные варианты, в том числе обращаться к риелторам, работающим на «вторичке».

С прогнозом коллеги соглашается Сергей Шлом – директор ИНКОМ-Недвижимость, считая, что рост цен на новое жилье способствует выходу из кризиса всего сегмента вторичного рынка жилья, в масштабах страны. Достаточно 30-процентнго роста количества сделок, чтобы вывести объемы «вторички» на докризисный уровень. Отмена долевого строительства позволит достичь данного показателя.

Закономерен вопрос о судьбе новостроек. В данном направлении прогноз экспертов неутешителен, продажи буквально рухнут, утягивая за собой цены. Появится больше дешевых вариантов, застройщики будут вынуждены лавировать, придумывая как продать готовые квартиры и покрыть затраты, связанные с их строительством. Один из наиболее приемлемых вариантов – продажа без отделки. По прогнозам, падению продаж также поспособствует массовый отказ клиентов от покупки квартир в моменте, в связи с заметным снижением их цены. Многие предпочтут выждать какое-то время и приобрести жилье по более низкой цене.

Внешние факторы влияния

Известно, что в прогнозы по стоимости жилья включено множество компонентов, среди которых:

  • размер ставки по банковским кредитам, получаемым застройщиками и покупателями;
  • доля прибыли риэлтерской компании, сопровождающей сделки с недвижимостью;
  • стоимость участка, на котором возведен объект;
  • характеристики конструкции;
  • инфраструктурное оснащение прилегающей территории и т.д.

Эксперты, составляющие прогноз, учитывают также время года, влияющее на цены. Пик спроса отмечается в весенний период, а уже с первого летнего месяца наблюдется спад. Также влияние оказывают курсовые колебания валют, экономический климат и динамика роста доходов населения

Сводный прогноз на 2019 год

прогнозы по стоимости жильяОсновным ограничивающим фактором, в вопросе повышения спроса на недвижимость является невысокий уровень реальных доходов населения, уже более 5 лет ежегодное сокращение составляет порядка 1,5%. Рассматривая сегмент новостроек, среднестатистический россиянин должен копить порядка 3 лет, не тратя вообще ничего, чтобы позволить себе квартиру.
Что касается вторичного рынка, то период накопления составит 2,5 года, что является незначительной разницей.
Препятствует полному краху рынка планомерное снижение банковских ставок по ипотечным кредитам, начавшееся еще в 2016 году. Согласно прогнозу, стоимость займов для населения останется на текущих уровнях или продолжи снижаться плоть до 2022 года. По отчетам риелторов, суммарный объем сделок в денежном исчислении, растет умеренными темпами, примерно на 300-400 трлн рублей в год.

Спрос на вторичное жилье в Москве

факторы влиянияПо экспертным оценкам, картина с ценами и спросом на квартиры в столичных районах неоднородная, но наблюдается общий нисходящий тренд. «Ведомости» указывают на 10-процентное снижение спроса в ЦАО Москвы за год и 25-процентное, в течении последних пяти лет. Прогноз «Ведомостей» указывает на продолжение заданного направления.
Следует отметить, что эксперты считают цены на московское жилье завышенными более чем на 30%.
В соседних районах столицы может наблюдаться значительная разница в стоимости, увидеть ее просто, достаточно изучить актуальные предложения:

  • бизнес-класс в Тверском районе – от 25 млн рублей за квартиру;
  • на Беговой улице, схожее жилье стоит порядка 17,5 млн руб.;
  • Хорошевский район – 14,3 млн р.;
  • Пресненский район и Замоскворечье – до 20,9 млн р.;
  • Фили – от 17,4 млн р.

То есть фактическая разница цен на вторичное жилье в разных районах Москвы может достигать 6 миллионов рублей. Такая ситуация, по прогнозу риелторов указывает на усиливающийся дисбаланс спроса и предложения в рамках одного крупного российского города.