Плавающая процентная ставка по ипотеке: что это такое?

Ну, с ипотечными, потребительскими и прочими кредитами под фиксированный процент всё более-мене понятно. А вот деньги, выданные заёмщикам по плавающей процентной ставке могут стать причиной целого ряда вопросов относительно выгод и особенностей предложения.

Что можно сказать о плавающей ставке по ипотеке

Ипотека с плавающей ставкой или, как ещё её называют – ипотека с переменной ставкой, представляет собой определённый вид кредитования, в ходе которого не происходит фиксирования процентной ставки. В течение всего периода действия кредитного договора - этот показатель может меняться. Обоснованием для подобных изменений служит некий индикатор, который заранее установлен финансовым учреждением. В этом качестве может использоваться:

  1. Ключевая ставка Центрального Банка России;
  2. Ставка на межбанковском рынке кредитования;
  3. Ставка на денежном рынке и т.д.

Притом, изменения относительно переменной ставки могут происходить как на начальном этапе действия кредитного договора, так и по прошествии какого-то времени. Но при обстоятельствах, когда согласно договору на 10 лет предусмотрена фиксированная ставка, а в последующий период указанный показатель начинает меняться, то подобная ипотека будет считаться комбинированной.

И если уж говорить об изменениях, то одной лишь процентной ставкой дело может не ограничиться. Перемены нередко случаются и в отношении срока действия кредитного договора или графика уплаты по долгам. Так что, заёмщик, отдающий предпочтение ипотеке с переменными процентами, должен быть готов к разным вариантам последствий:

  • Трансформация суммы ежемесячных платежей на основании изменения процентов, но при сохранении установленных сроков;
  • Сохранение суммы взноса, но в сочетании с изменениями по процентам, что влечёт за собой сдвиг по сроку возврата долга;
  • Комбинированные изменения, сказывающиеся как на сроках уплаты, так и величине выплаты.

Но клиент, выбирающий для себя такой способ ипотечного кредитования, хочет заблаговременно получить информацию насчёт пределов возможных метаморфоз. Правда, здесь приходится рассчитывать на разные варианты развития событий:

  • Выставление ограничений в пределах конкретного договора;
  • Законодательное регулирование, единое для всей банковской сферы своего государства;
  • Полное отсутствие фиксации по процентным ставкам.

Что касается такого типа кредитования на территории РФ, то особого регулирования по займам с плавающими процентами здесь не наблюдается. Отсутствие категорического запрета на такого рода ипотечное кредитование, как раз и обосновывает их выдачу со стороны банков без нарушения законодательства. И что характерно для таких случаев, так это собственные решения финансовых учреждений относительно пределов и показателей по процентам. Обычно ориентиром тут является ключевая ставка ЦБ РФ, на конец июля достигшая 6.5% годовых.

Плавающая ставка по ипотеке: нюансы и особенности

Можно с полной уверенностью сказать, кредитование с переменной ставкой в пределах РФ не является чемпионом в плане популярности. Конечно, единичные предложения такого плана по ипотеке, всё же, встречаются. А вот в сегменте потребительского кредитования о подобных вариантах даже речь не ведётся.

Причиной такого состояния вещей служат ипотечный риски, связанные с подобной ставкой, из-за которой практически невозможна предварительная оценка ежемесячных взносов и установление оптимального их графика. Притом, никогда нельзя предугадать, когда это случится: через 5 лет, через 7, через 10. И что важно, так это большая вероятность ожидания изменений с тенденцией повышения.

Ввязавшись в подобную историю, человек подвергает себя большим рискам, так как не может спрогнозировать своё будущее. Кто знает: сохранится ли прежнее место работы с хорошим заработком, не произойдёт ли сбой в состоянии здоровья и т.д. В случае с ипотекой, по которой предусмотрен фиксированный процент, заранее известна как величина ежемесячных платежей, так и график погашения. Благодаря этому обстоятельству, есть шанс рассчитывать на конкретную цифру и дату. При благоприятном стечении обстоятельств, можно будет подумать о снижении переплаты за счёт досрочного погашения долга.

Ну, а когда дело касается плавающей ставки, то при её повышении растёт и сумма каждого взноса. И тут следует согласиться, что таким образом увеличиваются риски для заёмщика в виде непредвиденного возрастания финансовой нагрузки. Говорить о целесообразности такого кредитования стоит лишь тогда, когда клиент абсолютно уверен в своём финансовом будущем и прекрасно разбирается в тонкостях любой экономической ситуации. Самое главное подстраховаться на случай малоприятных сюрпризов вроде резкого скачка ключевой ставки вверх. Подобная ситуация имела место в июле 2021 года. Минимальным уровнем рисков может характеризоваться лишь краткосрочная ипотека, во время которой не случится кардинальных изменений по процентной ставке.

Какие банки выдают ипотеку по плавающей ставке?

Какие банки выдают ипотеку по плавающей ставке?Российская финансовая сфера не очень-то увлекается подобными предложениями. Повышенные риски, связанные с ипотекой, характеризующейся переменной ставкой, не кажутся большинству банковских учреждений РФ приемлемым вариантом. В нашей стране количество такого рода кредитных организаций ограничивается Центр-Инвест банком и НС Банком.

Особенности предложений от Центр-Инвест банка

В арсенале данного финансового учреждения имеется несколько базовых программ. В каждом из предлагаемых вариантов, действие минимальной ставки по процентам распространяется на первые 10 лет обслуживания кредита. Начиная с 11-го года, расчёт по процентам обосновывается ключевой ставкой ЦБ на 1 октября предыдущего года. Таким образом, полученное значение будет увеличено на 3.5 пункта.

Важно помнить и тот факт, что первоначальный процент рассчитывается на основании первого взноса, который в состоянии сделать клиент. От величины этой суммы полностью зависит экономия на процентах. Кроме того, скидка в 0.25% предусматривается и в случае предоставления заявки способом онлайн.

Чего ждать от НС Банка

Сотрудничество с этой организацией может порадовать минимальной процентной ставкой на первых 2 года пользования кредитом. Но такая возможность существует только в случае покупки недвижимости у партнёров данного банка. Все последующие периоды уплаты по долгам предусматривают расчёты на основании ключевой ставки Банка России + 2 процентных пункта. Кроме того, есть основания надеяться на действие ограничений относительно минимального уровня процентов.

Но учтите, воспользоваться предлагаемыми условиями удаётся только в отношении таких приобретений:

  1. Квартиры в новостройках – от 3% в самый первый год,
  2. Готовое жилье и гаражи – от 3%,
  3. Коммерческая недвижимость – от 5% на первые 2 года.

Притом, в отношение любого из предложений предоставляется выбор из ряда подпрограмм. К примеру, для покупок на первичном рынке лучшим вариантом станут:

  • «Новая квартира за маленькую ипотеку»;
  • «Большая квартира за маленькую ипотеку».

Не смотря на возможность в обоих случаях в первый год вносить лишь проценты, условия будут разными.

Надо отметить, что в отношении рекордсмена популярности – «Семейной ипотеки», рассчитанной на семейства с двумя и более детьми, изначально были запланированы условия в виде плавающей ставки. Если бы так случилось, то в течение 3-5 лет с самого начала действия договора ставка составила бы 6%. На весь период после ориентиром была бы ключевая ставка ЦБ.

В интересах заёмщиков, подобная инициатива была отвергнута, что и послужило поводом для новых условий по указанной кредитной программе. В настоящее время, согласно договору по семейной ипотеке на весь срок предусматривается фиксированная ставка. Всё это связано с намерениями руководства защитить данную категорию заёмщиков от высоких кредитных рисков.

О состоянии дел с позиции Центробанка

Доклад от ЦентробанкаУчитывая степень рисков для заёмщиков и кредиторов в связи с кредитными программами с плавающими ставками, их использование сводится к минимуму. Доля кредитов с переменными ставками на территории РФ не превышает 0.1% из общего количества, зафиксированного в совокупном портфеле российских банков.

Как свидетельствует статистика, подобные кредиты используют только два банка, о которых сказано выше. Правда, рассмотрением вопроса по предоставлению такого продукта в собственной кредитной линейке заинтересованы ещё кое-какие организации. В этом плане, в первую очередь стоит назвать таких гигантов, как Сбербанк и «Открытие».

О рисках повышения переплаты очень много сказано в докладе («О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании»), предназначенном для общественных консультаций, который был выпущен Центробанком в марте 2021 г. Особенно интересным и детализированным стоит считать пункт 1.3, где все риски рассмотрены как под микроскопом.

В результате проделанной работы, Центробанком предложено несколько способов урегулирования проблем по данному виду кредитования:

  • Запустить полный запрет относительно кредитования физ. лиц в соответствии с условиями программ с плавающими ставками;
  • Ввести ограничения по поводу изменений по процентной ставке или срокам погашения;
  • Предоставить Центробанку полномочия, позволяющие ограничивать такое кредитование;
  • Предоставление займов с переменными процентами только с учётом устойчивого финансового положения клиентов и подтверждёнными гарантиями его сохранения в будущем;
  • Зафиксировать макронадбавки или обеспечить изменения относительно порядка по показателям долговременной нагрузки, что позволит применять макропруденциальные надбавки.

Как и следовало ожидать, ассоциации российских банков так и не удалось прийти к единому мнению по данному вопросу. Дело в том, что часть финансовых учреждений убеждена в необходимости ограничения роста процентной ставки. Иные кредитные организации полагают, что достаточно будет просто ориентироваться на категории финансово устойчивых клиентов. Правда, практически все игроки данного сегмента рынка пришли к согласию относительно отсутствия возможности полного запрета такого типа кредитования. Лучше всего побеспокоиться насчёт оптимального варианта урегулирования данного вопроса.

Выгодно ли заемщику брать ипотеку с плавающей ставкой?

Стоит ли заемщику брать ипотеку с плавающей ставкой?Если кто-то из нас считает ипотеку с меняющейся ставкой привлекательной для себя, то самое время сопоставить её негативные и позитивные стороны. Для этого надо:

  • Реально оценить собственные финансовые возможности;
  • Взвесить вероятность существенного увеличения взносов в будущем;
  • Рассмотреть аргументы в пользу фиксированной и переменной ставки.

К положительным доводам следует отнести:

  • Более низкую процентную ставку (если сравнивать с аналогичными кредитными программами);
  • Заметное уменьшение переплаты в случае ипотеки на минимальный срок;
  • Снижение суммы платежей по причине уменьшения процентной ставки, но только при стабильной ситуации в стране и экономике.

К негативным сторонам надо причислить следующее:

  • Опасность резкого скачка процентной ставки, неизбежно ведущего к увеличению ежемесячных взносов;
  • Отсутствие возможности заранее просчитать переплату при ипотеке на долгий срок;
  • Стремительный подъём ключевой ставки Центробанком при повышении финансовой нагрузки на финансовую систему, из-за чего процент перестаёт быть выгодным.

На основании оценки позитивных и негативных сторон вопроса, можно сделать вывод насчёт гарантированной выгоды ипотеки с переменной ставкой, но только при максимально быстром погашении займа. Целесообразность рассмотрения подобных программ имеет место и при наличии возможности досрочно рассчитаться с долгами, т.е., совершить все необходимые взносы в течение 2-5 лет. При таких обстоятельствах, переплата будет наименьшей.

А вот небольшие заработки, с которыми и за 10 лет не выплатишь заём, являются поводом для предпочтения классических программ кредитования. В этом случае, уменьшить риски способен только фиксированный процент. Сэкономить деньги с чётко установленной ставкой по кредиту вы сможете и при погашении ипотеки раньше срока. Такой шанс появится сразу же, как только доходы заинтересованного лица неожиданно возрастут.

Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков, комментарии модерируются.
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Информация
Пожалуйста, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии на сайте.