Как продать долю несовершеннолетнего в жилье

Как продать долю несовершеннолетнего в жилье

Все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, а тем более сделки с недвижимостью, имеют свои особенности и должны проводиться людьми, хорошо знающими все требования законодательства в данной области. В данной статье раскрыты такие вопросы: что такое купля-продажа, в которой участвуют дети, не достигшие совершеннолетия, как оформить продажу, не нарушив закон, какие требования предусмотрены для таких сделок.

Права владения недвижимым имуществом несовершеннолетним лицом

Права владенияРоссийское законодательство относит к несовершеннолетним всех людей младше 18 лет. Закон предусматривает больше сложностей и нюансов при совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему полностью или частично. Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации признаёт несовершеннолетних недееспособными и возлагает всю ответственность за их действия на их законных представителей, которыми являются родители или опекуны. Дети в возрасте от 14 лет и до 18 лет, имеющие паспорт гражданина Российской Федерации, могут самостоятельно подписывать документы от своего имени. До 14 лет за них это делают родители.
Законных представителей определяет семейный кодекс Российской Федерации, а в гражданском кодексе говорится об опекунах и попечителях.
Законодательство закрепляет цели деятельности органов опеки, к которым относятся в первую очередь контроль за качеством жизни несовершеннолетних, обеспечение защиты и реализации их прав, а также контроль за их имуществом. Все эти задачи закреплены в федеральном законе об опеке и попечительстве номер 48 ФЗ от 24 апреля 2008 года.

Конституция России закрепляет реализацию прав и ответственности граждан, достигших совершеннолетия. За несовершеннолетних данную реализацию контролируют органы опеки, которые препятствуют нарушению прав малолетних любыми гражданами. Поэтому при осуществлении каких-либо сделок с недвижимостью, в которых участвуют лица до 18 лет, требуется обязательное одобрение данных сделок контролирующими органами опеки.

Как совершить сделку по продаже недвижимого имущества с несовершеннолетним

Как совершить сделкуВсе сделки с недвижимостью регистрируются в росреестре, работники которого при приеме документов для совершения сделки в первую очередь проверяют наличие согласия опеки, если в сделке участвуют малолетние граждане. Чтобы продать долю несовершеннолетнего, необходимо обеспечить предоставление ему в собственность имущество, которое будет равноценно или даже лучше отчуждаемого. Опека должна убедиться в том, что данное условие соблюдается.

Например, если отчуждается половина квартиры в многоквартирном доме в городе, то взамен должна быть предоставлена такая же половина и в квартире такой же или больше площади. Загородный дом или дача в данном случае не подойдет, даже если он будет передан в собственность полностью. Потому что равнозначность подразумевает не только площадь помещения, но и его расположение, условия, стоимость и другие критерии, которые никак не должны ухудшать условия жизни малолетнего, которые были у него до совершения сделки.

Условием совершения отчуждения имущества является также условие, при котором приобретение нового имущества для несовершеннолетнего должно быть произведено незамедлительно, желательно одновременно с продажей. Поэтому при приобретении жилья для несовершеннолетнего в еще строящихся новостройках, срок готовности которых к заселению неизвестен, опека скорее всего не даст согласие на сделку по продаже старого жилья. Однако если органам опеки будут предоставлены документы, подтверждающие готовность новостройки к заселению примерно через месяц, то такая сделка может быть одобрена при условии, что до заселения в новый дом малолетний должен иметь прописку.

В ситуации, когда приобретаемое новое жильё находится в другом городе и его покупка не может быть осуществлена в короткие сроки, родители  предоставляют в органы опеки письменное обязательство, оформленное у нотариуса и закрепляющее обязанность родителей приобрести новое жильё и выделить в нём долю для несовершеннолетнего. Такое же обязательство требуются при покупке жилья с использованием средств материнского капитала. В данном обязательстве предусматриваются все требования органов опеки, обязательные для выполнения родителями для того, чтобы получить разрешение на продажу недвижимости. При неисполнении вышеуказанных требований родители могут быть привлечены к ответственности, в том числе уголовной.

Порядок получения разрешения опеки на продажу

Порядок получения разрешения продажу
Для более успешного проведения сделки по продаже недвижимости, в которой участвуют лица, не достигшие 18 лет, необходимо обратиться в первую очередь в органы опеки, которые подробно расскажут о необходимых действиях для одобрения такой сделки. Такую информацию могут предоставить и риэлтора, ведущие сделки. В любом случае данное мероприятие потребует сбора большого пакета документов, который может отличаться в зависимости от каждого конкретного случая. Однако есть набор документов, предоставление которых является обязательным при любых условиях:

  • документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое необходимо продать;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которая покупается в замен отчуждаемой;
  • свидетельство о рождении, если несовершеннолетнему меньше 14 лет или паспорт;
  • заявление по установленной форме от родителей;
  • паспорта заявителей;
  • если заявитель один, то документы, подтверждающие его право действовать единолично;
  • технический и кадастровый паспорта отчуждаемого и приобретаемого имущества.

Также могут потребоваться выписка из домовой книги, справка, подтверждающая рыночную стоимость недвижимостей, участвующих в сделке, данные лицевых счетов, реквизиты счёта ребёнка, заявление несовершеннолетнего старше 14 лет. Все документы должны предоставляться вместе с их ксерокопиями.

Для принятия решения об одобрении или об отказе в одобрении сделки органы опеки собирают комиссию. При одобрении комиссия предоставляет соответствующее разрешение с указанием условий, обязательных для исполнения родителями.

Причины отказа в одобрении сделки

Бывают не редко такие случаи, когда опека отказывает в совершении сделки по тем или иным причинам, к которым можно отнести следующие:

  • несоответствие приобретаемого нового жилья необходимым требованиям;
  • при разрыве во времени между продажей и покупкой негде прописать несовершеннолетнего ребенка;
  • отсутствует обязательство родителей по выделению доли для несовершеннолетнего в новом жилье;
  • приобретаемое жилье в новостройке будет готово очень нескоро.

  • 344
    0
    +11