Что будет с ипотекой в 2020 году?

Что будет с ипотекой в 2020 году?

В 2018 году ипотечный рынок пережил настоящий бум: каждому сотому россиянину был одобрен ипотечный кредит. Однако в 2019 был принят ряд законов, оказывающих влияние на строительную и банковскую сферу. Как изменения повлияют на ипотечную сферу отвечают эксперты.

Современный ипотечный рынок России

Ипотека представляет собой кредит на покупку жилья, к особенностям относят длительный срок и низкий по сравнению с другими программами процент. Именно ипотечные программы приносят банкам основной доход за счет долгого срока и большой суммы кредита.

Центробанк понимает важность ипотеки, поддерживает развитие жилищных программ и стимулирует население. Политика дала свои результаты: в 2018 году число ипотечных договоров достигло максимума – почти 1,5 миллиона на общую сумму 3 триллиона рублей. Средний срок составил чуть больше 16 лет, а средняя ставка – 9,56 процента – впервые опустилась ниже 10 процентов. Доля просроченной задолженности составляет всего 1%.

Выделяют несколько причин ипотечного бума:

  • снижение ключевой ставки позволило снизить процент по всем кредиты, в том числе и ипотечным;
  • стабильные цены. Стремясь успеть до июля 2019 года – даты принятия закона о проектном финансировании, застройщики задействовали все свои силы в строительстве, тем самым увеличив предложение на рынке. В результате, цена жилья выросла всего на 4%, что соизмеримо с уровнем инфляции;
  • государственное финансирование ипотечных программ для семей с детьми положительно сказалось на числе выданных кредитов в 2018 году, однако большее число кредитов по программам было выдано в 2019 году;
  • свою роль сыграли новости о повышении ключевой ставки и принятии вышеупомянутого закона о проектном финансировании в 2019 году.

Основная цель законов – обезопасить средства дольщиков. Все средства участников долевого строительства хранятся на закрытых счетах (эскроу), доступ к которым застройщик может получить после сдачи дома. Поэтому строительные компании вынуждены финансировать строительство из собственного бюджета, что отражается на стоимости готового жилья. Оба события спровоцировали бы рост ставок и стоимости жилья, что простимулировало население взять ипотеку в 2018 году. Однако прогнозы населения не оправдались по следующим причинам:

  • с июня 2019 года наблюдается постепенное снижение ключевой ставки, уровень которой на сегодняшний день закрепился на докризисных 6,5%;
  • постепенный переход на проектное финансирование позволил достроить часть домов по старому законодательству.

В 2019 году ставка по льготной ипотеке составила 6%. Такой уровень не является рекордно низким: Промсвязьбанк предлагает самую низкую ставку – 4,5%, уровень ипотечных ставок других банков варьируется от 5 до 6%. Стоит помнить, что такие низкие ставки предлагаются только семьям с детьми по льготным ипотечным программам. Средневзвешенная ставка по «стандартному» кредиту держится на уровне 9,68%. Учтивая постепенный переход к хранению средств на эскроу-счетах и снижение ставки Центробанка до докризисного уровня, число ипотечных кредитов в 2019 году может достичь уровня 2018 года.

Что будет в 2020 году? Официальные прогнозы экспертов

Официальные прогнозыРазвитие ипотечных программ наряду с строительством жилых домов является одной из главных составляющих национального проекта «Жилье и городская среда», целью которого является обеспечение российских семей собственным жильем. В рамках проекта запланировано снижение ставки до 8,7% к 2020 году и до 7,9% к 2024. Число кредитов должно составить 1,57 и 2,26 соответственно. Отдельный упор делается на покупку нового жилья, что положительно скажется на развитии жилого строительства в стране.
Согласно программе, средняя ставка в 2019 году должна была составить 8,9 процента. За год ставка упала с 10,5 до 9,68 процента, однако уже очевидно, что запланированного уровня она не достигнет. Не повторится ли ситуация и в будущем году? В планах правительства остается дальнейшее снижение ставки, что отрицательно повлияет на доходность по вкладам.
Ипотечный кредит несет серьезные риски, как для заемщика, так и кредитора. Заемщик не может быть уверен, что будет в состоянии стабильно платить взносы в течение 15-30 лет. Банки тоже не застрахованы от банкротства заемщиков или высокой инфляции, что убьет всю доходность кредита. Снижение ключевых ставок и упрощение кредитных процедур положительно сказываются на числе кредитов. В таком случае высока вероятность, что все больше заемщиков не сможет вернуть долг. Надувается новый «ипотечный пузырь», подобная ситуация в США 11 лет назад спровоцировала мировой кризис. Однако эксперты не видят угрозы рынку, объясняя тем, что существенная часть населения не может получить ипотеку даже на льготных условиях.

Что будет в 2020 году? Неофициальные прогнозы

Неофициальные прогнозы
Пессимистические прогнозы на 2019 год не оправдались – ставки снизились, объем кредитов возрос. Рост наблюдался во второй половине года. В 2020 году эксперты прогнозируют рост обращений клиентов за рефинансированием по более низким ставкам. Общая сумма задолженности не меняется, меняется только процент и банк. Как правило, за рефинансированием нужно обращаться в другую организацию. Получить одобрение на рефинансирование в собственном банке трудно, так как снижение ставки отрицательно сказывается на его доходах. Именно рефинансирование сейчас занимает большую долю в выданных займах.
Закон о проектном финансировании, сокращение реальных располагаемых доходов населения и рост ставок в 2018 году привели к невыполнению бизнес-планов в 2019 году.
Снижение процентной ставки, упрощенные требования к заемщикам, снижение реальных доходов населения увеличивают риски поста просроченной задолженности. Ипотека подразумевает, что объект жилой недвижимости до полного погашения задолженности числится в собственности банка. Такая особенность снижает риски для банков, они могут не бояться банкротства заемщиков, в отличии от других кредитов. Эксперты сходятся во мнении, что в кредитный рынок находится под ударом: кредиты становятся более доступными, но населению не чем за них платить. Однако Центробанком запланировано дальнейшее снижение ключевых ставок.

Когда нужно брать ипотеку?

Эксперты сходятся во мнении – сейчас средняя ставка по кредиту низкая, однако в 2018 году она была ниже. Сегодня банки предлагают различные программы, позволяющие сэкономить: Россельхозбанк кредитует под 8,2%, ВТБ – под 8,6% а рефинансирование под 9 процентных пунктов. Стоит учитывать, что предложение действует только при первом взносе 20% и заключении договоров страхования заемщика, жилого объекта и прав собственности на него.

Советы экспертов сходятся во мнении: если заемщик, не попадающий в льготную программу, нашел кредит по ставке 8%, то брать ипотечный кредит нужно. В планах правительства такой уровень ставок будет достигнут только через 5 лет. В случае льготных программ минимальная ставка сейчас составляет 4,5 процентных пункта. Ее снижение не прогнозируется, поэтому подавать заявку на кредит лучше сейчас. Еще одним аргументом является прогнозируемый рост цен на жилье, спровоцированный подписанием законах об эскроу-счетах. Резюме: брать ипотеку нужно сейчас в двух случаях:

  • заемщик подходит для участия в льготных ипотечных программах;
  • одобрен ипотечный кредит по ставке 8 процентов годовых и ниже.